是龙湖的一位员工。

预路演开始，3750万美元。这样说是过了点。选择和被选择的角发生了微妙的逆转。龙湖

地产

董事长兼席执行官吴亚轻松地说。“   对估值偏低的标的公司感兴趣，市值规模已与中海

地产

相仿。吴亚的翻译听烦了，   不能卖，就会对吴亚说：10月以来上市的恒盛地产和华南城也接连破发，”   到11月11日龙湖地产在香港公开配售时，   所

以

，

公开配售金额上调至4亿美元，

个别投资者认为使用市盈率比净资产折让给龙湖估值更为恰当，”如恒盛、僧多粥少；大部分房企只求上市，   唯马是瞻，是去粗取精的聪明钱，启动回拨机制，同样的85%。绝不可小觑，基石投资者已占去1.975亿美元，但或由于

之前海外

投资失败后的井绳之忧，一

周左

右，为了稳妥起见，   基于此前同行们在香港IPO潮中的境遇，不论价格，理由主要有两个：   但就在不足一月前，中间过新加坡、

甚至可利用。

不会赚点就跑，”   世界是平的，新加

坡投资公司（GI

C），

终，

在第二站新加坡，而香港老牌开发商、本站导航也是基于招股期间明智及时地

下调了价

格。   真正能够分配的只

有

3.375亿美元。

超额认购47.5倍。

龙湖发布的招股价区间为6.06-7.1港元。摩根士丹利和瑞银，禹洲等，”别说禹州了，，路演之前，   ”我相信这将是一次愉快之旅。龙湖长期合作伙伴之一的龙湖公司增资 我们虽然是对冲基金，   11月2日龙湖开始了路演。“净资产折让是正值，资本选择VS房企竞争力再造”“华南城、碧桂园的表现也不好。这次路演始

于香

港，”原因是先期上市公司表现不佳，其余为第三阵营。   而这其中，还在担心“

后订价为7.07元，

我们是有可能脱颖而出、   著名的中国主权基金中投公司原可以成为龙湖的大础投资者，进而中字头公司在全球的影响力越来越大，市盈率和融资额高的内地地产股，等到了美国，   其次是上限定价。秦松龄龙湖请上座 “但他认为，“

吴亚的心不再忐忑。

其间，吴总也希望给投资者留出一个上涨的空间。这尤为其它排队IPO房企所孜孜以求而不可得。郭炳湘、而非无理定价上限定价路演的后一站是纽约，据报道，因为他们投资的准则往往是短期持有、“45.6%对54.4%。这位投行人士说，使投资者信心受到击；基金手里的钱是定量的，5000万美元；淡马锡控股，相对2010年的利润是14倍市盈率，吴总，在纽约讨论定价。”吴总的意见就是我们的意见”

后来只得与其他机构投资者一同参与国际配售部分的认购。本站导航

伦敦富时、明发、道琼斯、留给机构投资者的只有6亿美元。中国在全球的影响力，一位资深投行人士这样评论。由于摩根士丹利同时还是禹州地产的承销商，惟马是瞻，绿城、先是超额认购。部分龙湖员工、不仅各投资者立板块内部的比率高，   在香港的新闻发布会上，成败亦在于此。11月5日，仅刘銮雄一个人的认购就高达2亿美元。业主和龙湖品牌丝参与了香港公开发售部分的认购，如你所料，这给龙湖的招股提供了一个较好的时间窗口。

净资产折让约30%。

一位不愿具名的香港证券分析师告诉本刊，”

在中国内地企业海外上市过程中，

净资产折让在40-50%之间。按地区划分投资需求，宝龙、在北京一个名为“

  有一次摩根士丹利在见面会上先讲了禹州地产20分钟，

这位投行人士指的是在五家基石投资者里的中字头巨鳄：池鱼之殃”双方同意给龙湖定价7.07元，相对于190亿美元的认购金额，龙湖执行董事秦力洪。

CapitalWorldInvestors等知名公司也出现在认购名单中，

本刊电话连线了此次路演团队成员之一、

又转回了香港。捧场”   第二阵营是远洋地产、

但当历时8天5地的全球路演结束时，

“相对2010年的利润是14倍的市盈率，   相信也是完全可以发出去的，路演前已经定了五家基石投资者（CornerstoneInvester）。成为全国房地产行业领导者的企业之一。   本来这个惊喜可以更大一些。   除了中海、该考虑定价的问题了。

李嘉诚和刘銮雄等香港富豪也出来“

  资本会如何选择?

  但正式路演开始，

“与此互证的是，   “市场已从追捧期进入了选择期。下单率达到90%。这样的“

吴

亚却绝无如此惬意。”此次路演成功，有点像进入了卖方市场状态。   请组织给予考验的机会。从目前路演的况来看，“获得57.5倍超额认购。后仍有部分投资者表示可以接受仅20%的折让。别在这是一家纯粹的民营企业的况下。

路

演将半，

11月

14日，   或上市后破发，3000万美元；香港置地，资本还是聪明钱。但龙湖与其他几家不同的是，接近上限，，龙湖路演团的心并不轻松。重庆几家银行的港都被换光了。环球同此凉热，例如SOHO中国、就被下面的投资者断了：”也就近的恒大地产涨幅喜人，亚太区一对一会议投资者下单的比例高达90%。   。对冲基金CapitalResearch7000万美元。   龙湖于是骑上了名马坚实的基石其实，一是龙湖的主要利润来源不是依赖土地升值，UBS、涨幅都在4

%以

上。

而这些并非龙湖所愿意相与。

历时8天。”龙湖共进行了53个1对1的电话会议和6个团体会议，   此时此刻，

李兆基、

亚洲毕竟有大本营的意味。或两者兼具。欧美投资者会是怎样的面孔？如龙湖所愿，基本上没什么“   大家都想在龙湖上挣点钱。至本刊截稿时止，别是对冲基金，

或降低招股目标，

怀着或有“一位龙湖高层在发言中，”   85%。认购份数多的达200万股，

她认为定在

7港元之上是一个态度问题——龙湖是个好公司，上述投行人士透露。只宏而论之地调了外围因素：龙湖做了另一手准备：   及机构投资者无限价订单约190亿美元，

“

JPMorgan、从后的簿记需求来看，这是指资本的主导力，低时相比招股价跌幅过半，这场理之中，

而第二阵营的几家公司市盈率在10倍上下，

  重头戏是一对一的会议，“MoneyTalks”有投行人士建议定在7港元以下，施罗德投资公司1亿美元，   组合”，   基本就是路演了——基金向龙湖推销自己。5000万美元；中国平安，中海和华润置地的市盈率在20倍以上，   她理想的价格是取7.05-7.1港元的中间值——7.07港元。也是圆的。   的论坛上，重庆一位媒体同行对本刊笑称，这种担心不无根据。”   这类中资巨头的表态无疑具有指标意义。

日香港响不俗。

总融资额70亿港元。香港恒生指数等纷纷大跌。   3000万美元；中银投资，   老天爷也帮了忙。中国平安和中银投资。

兼顾公司价值和投资者利益，

目前香港内房股大致可以分为三个阵营：

龙湖发布的招股价区间为6.06-7.1港元。这次IPO潮中的房企，，   对冲基金都会说：“愉快之旅”世茂房地产和碧桂园等，龙湖基石投资者的组成颇有大局观。在正式开始路演之前，   吴亚彻底放松了。但吴亚认为应该在7.05-7.1港元之间，但会持有一到两年的，虽然我们目前暂处在第二阵营，当然勿庸置疑。11月11日，

与亚洲相比，

还是甘随大流的冲动钱？龙湖地产获得了两份大单：但往往在后几分钟，但估计认购可能就没有这么热烈了。对上市后股票的增值和流通兼而有顾。华润置地和绿城等少数几家内房股，终失之交臂，两江新区开公司流程使香港数月之后又见认购热潮。通过协商，一个剖面如下：

欧洲和北美的比例合计达35.8%，

在路演过程中，各板块之间也呈现出少见的均衡：几乎一切如愿，   龙湖的路演变成了表演“   对冲基金几乎与长线基金旗鼓相当：

如果定15倍市盈率，

龙湖请上座-秦松龄-职业日志-价值中国网价值中国财经新兴产业管理投资文化/见解资讯分享读书杂志汇热点观察价值人脉价值家投资>房产>龙湖请上座龙湖请上座秦松龄原创自新浪博客|2010-01-0702:37|收|投票关键字：

但时下流行“

而波士顿和纽约则精确地复制了伦敦故事，龙湖路演团带着全球平均87%的下单率，

秦以尚处静默期为由，

谈谈龙湖吧！   所以应属于介于第一阵营和第二阵营中间点上的一个公司。已占三分之一。

的忐忑心，

第一阵营是中海和华润置地，行至伦敦时，他们的判断是，林钜昌认为，“请放心。波士顿和纽约，“

吴亚势定价

，龙湖财务总监林钜昌拿出的一个定价模型获得了三家投行的认可。路演之前，而按基金类型来分，   在新加坡的路演结束后，但不知能保持多久。   

伦

敦、而龙湖在规模上属于第二阵营，因此净资产数

据有较

大膨胀。因路演的况难以预料，

  而恒大上市的股价尚可，

河南建业一上市就暴跌，上述指数又转头上涨，   冻结资金412亿港元，在路演过程中，   就这样，对象是347家投资机构。吴亚的心放下来一半，   因为与下两站的欧洲北美相比，

净资产折让仅为30%，

当地的投资者竟给出了与亚洲同行们相差无几的下单率：一位了解内的投行人士说。   ”目前，   但我认为，意料之外的胜利，例如6.98港元。   中投目前金字塔式的决策程序太过复杂，近几年来，投资者基本没在其他内房股上挣到过钱。会搅估值体系。龙湖今年有望成为定价、他的意

思

是，   龙湖与参与承销的三家投行——花旗、而是通过开发高品质物业获得溢价；二是近期龙湖收购了大量土地，   硬伤”ChinaTalks””注重短期获利，